עמוד פרטי סעיף ישיבה
- מספר סעיף: 1
- פרטי סעיף: תוכנית 406-0441675 פרטי הסעיף
| מבקש / יזם: | עיריית לוד |
| כתובת: | |
| נתוני מקרקעין: | גוש: 3967, חלקה: 27; גוש: 3967, חלקה: 28; גוש: 3967, חלקה: 29; גוש: 3967, חלקה: 30; גוש: 3967, חלקה: 41; גוש: 3972, חלקה: 2; גוש: 3972, חלקה: 3; גוש: 3972, חלקה: 4; גוש: 3972, חלקה: 5; גוש: 3972, חלקה: 6; גוש: 3972, חלקה: 7; גוש: 3972, חלקה: 8; גוש: 3972, חלקה: 9; גוש: 3972, חלקה: 10 |
| מהות / מטרת דיון: | יצירת מסגרת תכנונית מפורטת והוראות להקמת שכונת מגורים בת 182 יח"ד במתחם 3 כהגדרתו בתכנית לד/4/1300. |
| החלטה: | הועדה מאמצת את המלצת מהנדסת העיר ואגף הנדסה ע"פ חוות הדעת שהונחה להלן: בעד: 5 - עו"ד יאיר רביבו, אבו סיאם ג'מאל, אלוירה קוליחמן , רפי יקותיאל ועמיחי לנגפלד נגד: 0 נמנע: 1 - עו"ד מאיר אסולין (לענין דחיית התנגדות רמ"י בלבד) התנגדות רשות מקרקעי ישראל: סעיף התנגדות 1: התכנון הלך אחרי הבנייה הקיימת בפועל, ועקב כך נוצרו מגרשים לא רגולריים אשר אילו היו מתוכננים כקרקע ריקה אין ספק שהיו מתוכננים בדרך אחרת. בהתאם לנהלים ולהנחיות היועמ"ש אין להתחשב בפולשים ובעבירות בנייה בהליכי תכנון, ואין לקדם הליכי תכנון שכל תכליתם הכשרת חריגות בניה. תכנון המגרשים צריך להיות על פי עקרונות תכנון כלליים ובהתעלם מהקיים בשטח. מענה להתנגדות 1: לדחות את ההתנגדות. העקרונות המצוטטים בהתנגדות נכונים בדרך כלל, אלא שבמקרה זה מדובר על סיטואציה חריגה של שכונה שלמה שהתפתחה באופן בלתי מוסדר על קרקע בייעוד חקלאי - חלק משטח השכונה בבעלות רמ"י וחלק אחר בבעלות פרטית, ולא ניתן להתעלם מההסטוריה שהובילה למצב זה כמו גם מהיקפו של הבינוי במצב הקיים. ענין זה לא נעלם מעיני הועדה המחוזית אשר דנה משך כמעט שני עשורים בתכניות לד/1300, וזו קבעה כי תכליתן של תכניות אלה הינו בראש ובראשונה הסדרה של שכונת פרדס שניר הקיימת. בדברי ההסבר לתכנית לד/4/1300 נכתב: "התכנית יוצרת מסגרת תכנונית לשכונת מגורים המותאמת לצרכי האוכלוסיה וכוללת הסדרת הבנייה הקיימת ...". כיוצא בזה, ההתחשבות בבנייה הקיימת לא רק שאינה זרה להליך התכנוני, אלא מהווה יישום נכון ומתבקש של התכנית המיתארית שאישרה הועדה המחוזית. התנגדות לעיקרון זה המקום להעלותה היה במסגרת הדיונים בתכנית לד/4/1300 בועדה המחוזית. התכנית הנדונה כעת מהווה יישום של התכנית המיתארית שכבר קבעה את עקרונות התכנון ואושרה בידי הועדה המחוזית, ולכן קיימת מניעות מהגשת התנגדות לתכנית זו בטענה כנגד העיקרון התכנוני המנחה שכבר נקבע בתכנית מאושרת. במסגרת שיקול הדעת התכנוני לגיטימי (ואף מתבקש) לבחון לא רק תכנון אקדמי, אלא גם את סיכויי המימוש של התכנון המתקבל, ולהעדיף תכנון אשר ייתכן כי פחות איכותי על פי אמות מידה אקדמיות אך שיש לו סיכוי גבוה יותר להתממש בטווח הנראה לעין. נראה כי לא יכולה להיות מחלוקת על העמדה הגורסת, כי סיכוייה של התכנית להתממש גדלים משמעותית ככל שמימושה של התכנית לא ידרוש פינויים והריסות משמעותיים, ולהיפך. עמדת רמ"י כי היה על הועדה המקומית להעדיף חלוקה למגרשים שאינה מתחשבת בבינוי הקיים, מתוך התפיסה כי המגרשים ישווקו בהתעלם מהבנוי והאיכלוס שבהם, לעמדת הועדה המקומית אינה מציאותית. תכנית כזו, ככל שהיתה מאושרת, היתה נשארת על הנייר בלבד, שכן הועדה המקומית אינה רואה אפשרות מעשית לפינוי מלא של שכונת פרדס שניר כנדרש לשם שיווק המגרשים המתוכננים כמגרשים ריקים. לא רק שהועדה המקומית אינה רואה זאת כאפשרות מעשית, הועדה אף אינה רואה זאת כאפשרות רצויה, שכן לא ניתן להתעלם מההסטוריה של המתחם והועדה רואה חשיבות בהסדרת השכונה הקיימת ומתן פיתרון לתושבים הקיימים שיוכלו להסדיר את בתיהם ולהמשיך להתגורר בשכונה. על כך יש להוסיף את השיקול התקציבי שעל העירייה לשקול במסגרת התכנית. קבלת עמדת רמ"י משמעותה תכנון מערכת הדרכים והשטחים הציבוריים בלא התחשבות במתחמי המגורים הבנויים בפועל, וככל שכך יקרה תמצא עצמה העירייה נדרשת להשקיע כספים ומאמצים אדירים בהליכים על גבי הליכים לסילוק מחזיקים ותשלום פיצויים לאלה על מנת שתוכל לפתח את השטחים הציבוריים שייקבעו בתכנית. גם זה שיקול לגיטימי ואף הכרחי בבואה של הועדה המקומית לשקול תכנית. סעיף התנגדות 2: הכשרת בנייה בשצ"פ מענה להתנגדות 2: לדחות את ההתנגדות. בהוראות תכנית לד/4/1300 שאישרה הועדה המחוזית, שעה שתכנית זו קבעה את הכשרת המבנים הקיימים בשצ"פ והאפשרות להמשך ישיבתם שם והמשך השימוש בהם למגורים (סע' 4.6.2 לתקנון התכנית), ואף נכלל במסמכי התכנית נספח מיוחד המטפל בהחרגתם של מבני מגורים אלה בתחום השצ"פ. בהינתן שקביעות אלה כבר נקבעו בתכנית שאישרה הועדה המחוזית, ככל שבקשה רמ"י להתנגד לכך היתה צריכה להגיש את התנגדותה לתכנית המתארית טרם אישורה ע"י הועדה המחוזית, ולאחר שלא הגישה התנגדות כזו והתכנית אושרה ע"י הועדה המחוזית כשכוללת הוראות אלה, אין אפשרות כיום להתנגד לתכנית שבסמכות הועדה המקומית על כך שמיישמת את אשר נקבע ע"י הועדה המחוזית בתכנית הנ"ל. התנגדות רכבת ישראל: סעיף התנגדות: לאפשר כניסה/יציאה לשכונה דרך תא שטח 601 בכדי שתתאפשר סגירת מפגש 204 מענה להתנגדות: לקבל חלקית את ההתנגדות. מפגש 204 הינו מעבר על מסילתי לרכבים פרטיים. סגירת המעבר מציבה בעית נגישות למגרשים הצמודים למסילה הן לצרכי ביטחון והן להגעה לבתים עצמם. בכדי לאפשר את סגירת המעבר העילי לוודא כי נשמרת גישת דרך בטחון לתושבים הסמוכים למסילה. לאור כך יש להוסיף להוראות התכנית סעיף המתנה סגירת המעבר בקבלת כתב התייחבות מר"י המאפשר שימוש בדרך השירות ברצועת המסילה. התנגדות אגף הנדסה, עיריית לוד (תיקונים טכניים נדרשים): סעיף התנגדות 1: שינוי תשריט התכנית בהתאם לתכנית הבינוי המאושרת למבני ציבור מענה להתנגדות 1: תכנית הבינוי למבני הציבור אושרה לפני התכנית המפורטת וזאת בהתאם להוראות התכנית המתארית שקבעה: "בתאי שטח מס' 60 ו-61, שאינם מיועדים לתכנון מפורט הכולל איחוד וחלוקה ניתן להוציא היתרי בניה מתוקף תכנית זו לאחר שהועדה המקומית תאשר תכנית בינוי לכל תא שטח...". סעיף 4.4.3.ג. בהוראות לד/4/1300. יש לשנות את חלוקת השטחים ביעודי הקרקע שב"צ שצ"פ מבלי לשנות את גודל כל יעוד קרקע ע"פ התב"ע המתארית. סעיף התנגדות 2: יצירת פתרון תחבורתי לתאי שטח 105 ו-104 מענה להתנגדות 2: על מנת לאפשר מעבר ונגישות למגרשי המגורים בתאי השטח 105 ו-104 יש לתת פתרון תנועתי בתא שטח 706 שיאפשר סיבוב פטיש לרכבים ברחוב ללא מוצא. לצורך כך יש לעדכן את הגאומטריה של הכביש ולשנות את הרקע בכל נספחי התכנית בהתאם. סעיף התנגדות 3:לאפשר הקמת תשתיות חשמל עליות זמניות מענה להתנגדות 3: על מנת לאפשר העברת תשתיות חדשות בשכונה קיימת בה מתגוררים תושבים, להוסיף סעיף במסגרת הוראות התכנית שייתן מענה להקמת תשתיות חשמל עליות זמניות עד להשלמת הקמת תשתית סופית קבועה בשטח. סעיף התנגדות 4: עצים בוגרים בשטח התכנית מענה להתנגדות 4: עדכון נספח עצים בוגרים בתשריט התכנית. לעדכן את ממצאי הסקר במסמכי התכנית ולעדכן את טבלה 1.7 בהתאם |